Dans mon précédent article, je vous ai expliqué comment différencier une cession de fonds de commerce d’une cession de droit au bail.
Dans cet article, je vais vous expliquer les différences entre une cession de fonds de commerce et de droit au bail concernant : le prix de vente, les règles juridiques et les règles fiscales.
LE PRIX DE VENTE
Comme nous l’avons déjà vu, la principale différence entre une cession de fonds de commerce et de droit au bail est la cession de la clientèle.
Par conséquent, le prix d’une cession de fonds de commerce sera dans la majorité des cas plus importante puisque le chiffre d’affaires est cédé avec le fonds.
En effet, la clientèle peut se matérialiser par rapport au montant du chiffre d’affaires.
Si vous vendez, par exemple un restaurant qui fait en moyenne 200.000 € de chiffre d’affaires sur les 3 dernières années, l’acquéreur sait qu’il va acheter une clientèle, un chiffre d’affaires de 200.000 € par an.
Un restaurant qui fait 500.000 € de chiffre d’affaires sera vendu plus cher qu’un restaurant qui fait 200.000 € de chiffre d’affaires.
A l’inverse en cas de cession du droit au bail, donc sans clientèle et pour une activité différente de celle du vendeur, l’acheteur achète uniquement le droit d’exploiter les locaux sans chiffre d’affaires. Le prix de cession sera donc plus faible puisqu’il n’aura aucun chiffre d’affaires garanti et l’acheteur devra créer lui même sa clientèle.
Dans de rares cas, suivant la situation des locaux, par exemple sur les Champs Elysées, l’emplacement est plus important que le chiffre d’affaires, compte tenu de la quantité de personnes qui circulent dans la rue et de la clientèle potentielle. Dans cette situation, le droit au bail peut avoir une valeur beaucoup plus importante qu’un fonds de commerce.
LES DIFFERENCES JURIDIQUES
- Autorisation du bailleur
D’une manière générale, une cession de fonds de commerce ne nécessite pas l’autorisation du bailleur, alors qu’une cession de droit au bail nécessite obligatoirement l’autorisation du bailleur.
Lorsque le bail commercial autorise l’activité de galerie d’art et que l’acheteur veut exploiter un restaurant, il devra obtenir l’accord du bailleur pour modifier le bail et autoriser l’activité de restauration. C’est ce qu’on appelle la despecialisation du bail commercial.
- Séquestre du prix de cession
La cession du fonds de commerce entraine l’obligation de séquestrer le prix de cession pendant une durée pouvant aller jusqu’à 5 mois.
En cas de cession du droit au bail, le séquestre n’est pas obligatoire, même si il est parfois recommandé, notamment lorsque le vendeur a des inscriptions de privilège ou lorsque qu’il y a un risque que la cession de droit au bail soit requalifiée en cession de fonds de commerce.
- Obligation de reprendre les salariés
La cession du fonds de commerce entraine l’obligation de reprendre les salariés
En cas de cession du droit au bail, il n’y a pas d’obligation de reprendre les salariés.
Ce sont donc les 3 différences principales :
Fonds de commerce : pas d’autorisation du bailleur mais séquestre du prix de cession et obligation de reprendre les salariés
Droit au bail : autorisation du bailleur avec risque d’augmentation du loyer mais pas de séquestre du prix de cession et pas d’obligation de reprendre les salariés
LES DIFFERENCES FISCALES
En terme de droit d’enregistrement, il n’y a pas de différence. Dans les deux cas, il faut payer les droits d’enregistrement aux impôts.
En terme de plus value, la vente du fonds de commerce peut donner lieu à une exonération de la plus value dans certains cas, ce qui est très intéressant notamment en cas de forte plus value.
La vente du droit au bail ne permet pas d’avoir une exonération de la plus value.
CONCLUSION
Alors quelle opération choisir ?
Comme souvent, il n’y a pas de réponse prédéfinie et générale.
Principalement, cela va dépendre de la qualification de l’opération suivant si il y a vente de clientèle ou pas.
Dans certaines situations, il peut y avoir un arbitrage à faire selon les avantages et inconvénients de ces différentes opérations.
Il convient pour cela de prendre conseil auprès de son avocat.
Je reste à votre disposition, si vous avez une opération de cession de fonds de commerce ou de droit au bail. Vous pouvez me contacter par l’intermédiaire du formulaire contact.
Bonjour je doit céder mon fond de commerce j’ai mon fond de commerce depuis plus de 6 ans quel et le mieux pour la vente droit au bail ou vente de fond de commerce ci je vais payé une plus valus pour une vente de fond ou vente de droit au bail et ne veut pas que mon argens soit sur d’équestre cordialement
Bonjour,
Il n’est pas possible de vous répondre comme ça sans analyser votre situation précise.
Vous pouvez me contacter pour faire le point sur votre situation.
Cordialement